Как проходит аукцион
Порядок продажи имущества банкротства регулируется Законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». По закону конкурсы о банкротстве проводятся онлайн на электронной торговой площадке.
Сам аукцион проходит в три этапа.
- Первичный стержень. Банкрот выставляет лот по рыночной цене, после чего он идет вверх. Лот достанется тому, кто предложит большую сумму. На этом этапе не удастся заработать деньги — приобретать недвижимость имеет смысл только в том случае, если покупатель сильно заинтересован.
- Второй аукцион. Стартовая цена снижается на 10-30%, но торг продолжает расти.
- Третий аукцион — публичное размещение. Здесь цена лота постепенно снижается и может составлять 10-20% от рыночной стоимости. Выигрывает не тот, кто предложит больше денег, а тот, кто сделает ставку первым. Согласно новому законодательству, организатор сам устанавливает критерии выбора победителя. Это самый прибыльный этап. Если вы сделаете правильную ставку и получите много, ваши вложения быстро окажутся прибыльными.
После аукциона происходит покупка. Он также состоит из нескольких этапов.
- Покупатель выбирает лот и подает заявку на участие в аукционе.
- Если решение по заявке положительное, с вашего счета списывается 20% от стоимости лота.
- В случае выигрыша инвестор оформляет необходимый пакет документов и приобретает недвижимость. Если он проиграет, система автоматически вернет депозит на счет.
Как заработать на торгах по банкротству
При этом следует учитывать, что бизнес на аукционах по банкротству сопряжен с высокими рисками. Прежде чем участвовать в таких аукционах, необходимо детально изучить законодательство в этой сфере и правила конкретной электронной торговой площадки.
Есть несколько способов, с помощью которых вы сможете заработать деньги, если проявите должную осмотрительность.
- Купить дешевле — продать дороже. Таким образом продают все, что угодно: мебель, автомобили, оборудование, станки, жилые и производственные помещения. Риск состоит в том, что недвижимость может оказаться в «убитом» состоянии и ее не удастся потом продать. Новички могут «потренироваться» на небольших партиях, например, офисной мебели или бытовой техники, чтобы не понести серьезных убытков в случае поломки.
- Экономьте на покупке недвижимости для личного пользования. Это не прямой заработок, а всего лишь бизнес: вы сэкономите на покупке дома, машины или другого имущества, направив сэкономленные деньги на другие нужды.
- Купить недвижимость и сдать ее в аренду. Наибольшую прибыль можно получить от товаров, которые можно использовать в бизнесе: торговых помещений, оборудования, транспорта, техники. Вы также можете купить квартиру и сдавать ее на длительный срок или посуточно.
- Купите оборудование у обанкротившейся компании и начните производить такую же продукцию. Если недвижимость в хорошем состоянии, это может стать отличной базой для развития собственного производства.
- Купите машину после аварии, отремонтируйте и продайте. Обычно такие машины продаются с аукциона за бесценок. Риск состоит в том, что стоимость восстановления машины не окупится. Самым большим преимуществом для владельцев автомастерских является то, что вы можете купить машину на запчасти с аукциона.
- Инвестирование в несостоявшиеся компании, которые уходят с молотка. Вариант для сообразительных бизнесменов — за копейки купить обанкротившийся бизнес и попробовать его восстановить. Но есть серьезные риски, которые следует учитывать: если предыдущие владельцы не смогли предотвратить банкротство, вы добьетесь успеха.
- Работаю агентом по банкротству. Агент сопровождает заявителя с момента подачи заявки на участие в аукционе до заключения и исполнения договора. Доход в этом случае — это процент от суммы сделки, от 10% до 20%.
- Обучайте новичков торговать на аукционах. Но для этого нужно самому быть экспертом.
Как недвижимость попадает на торги
В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране все чаще граждане, взявшие такие ссуды, не могут оплатить выплаты по ним. В этом случае банк может возбудить иск против должника с требованием погашения долга путем обращения взыскания на ипотечную квартиру. Суд, в свою очередь, принимает решение об погашении кредита банка (долг должен быть выплачен) и об обращении взыскания на квартиру путем продажи ее на аукционе. Кроме того, устанавливается начальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества при рассмотрении дела в суде.
После получения вступившего в силу решения суда банк получает исполнительный лист и передает его в отделение ФСПП по месту жительства должника для исполнения. Судебный исполнитель инициирует исполнительное производство, направляет должнику Постановление о начале исполнительного производства, в котором предлагает получателю добровольно исполнить решение суда в течение пяти дней путем перечисления денежных средств в размере, указанном в приговоре, на счет судебного исполнителя. ФСПП.
Если должник этого не сделает, судебный пристав издает постановление об аресте активов путем передачи их на аукцион через уполномоченную компанию. Эти организации участвуют в тендере, победитель которого получает право продать заложенное имущество.
Кроме того, компания-победитель конкурса публикует всю информацию о проведении таких конкурсов на электронных площадках, специально созданных Правительством Российской Федерации.
Как принять участие в торгах
Желающие участвовать в аукционе подают электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронной цифровой подписью, вносят аванс на расчетный счет (обычно 10% от стоимости недвижимости) и участвуют в аукционе. Победителем аукциона считается тот, кто предложит самую высокую цену. Именно с ним заключается договор купли-продажи такой недвижимости.
Единственное жилье
А как насчет одной квартиры? И / или тот, в который зачислены несовершеннолетние дети? Я должен вас рассердить: даже единственное жилье, заложенное под ипотеку, подлежит продаже, и все, кто там живет, включая несовершеннолетних детей, будут выселены без предоставления другого жилья. Об этом вы можете прочитать в части 1 ст. 78 ФЗ-102.
Риски
Есть ли риски в такой схеме? Вроде есть решение суда, возбуждено исполнительное производство, все проверено госорганом. Но везде есть подводные камни.
Самый распространенный риск заключается в том, что в соответствии с договором ипотека была первоначально приватизированной квартирой, где есть люди, которые имели на нее право, но отказались участвовать в приватизации. На основе ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» такие люди сохраняют за собой право проживать в этой квартире пожизненно, даже при смене собственника.
Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из реестра дома и документы о первичной приватизации квартиры. В заявке на приватизацию необходимо указать, кто отказался от участия в ней.
Вы ни в коем случае не выселите этих людей из квартиры. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них согласия на предоставление кредита, так как они не являются собственниками, а это не требуется по закону.
Следующий нюанс — большая задолженность по платежам в Фонд капитального ремонта. Организаторы аукциона не проверяют эти данные, и вы не можете получить их самостоятельно. Здесь важно помнить, что задолженность Фонду капитального ремонта, в отличие от задолженности по векселям, оставшейся у предыдущего владельца, переходит к новому владельцу. Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби стало активно говорить о том, что задолженность по квартплате, ЖКХ следует передать новому собственнику жилья.
Следующим неприятным сюрпризом станет то, что должники не хотят, чтобы их добровольно выселяли из квартиры и вам придется потратить много времени на причину, связанную с решением этой проблемы. Так, в практике нашей компании был случай, когда предыдущий владелец и члены его семьи выселили из квартиры, купленной на аукционе, год. Судья под любым предлогом отложил рассмотрение дела, поскольку у хозяина этого помещения были зарегистрированы несовершеннолетние дети, а один родился, когда ходатайство о выселении уже было подано в суд.
Читайте также: Завершение процедуры банкротства физического лица: определение в арбитражном суде